随着城市化进程的深入，城区老旧小区改造成为提升居民生活质量、优化城市功能的重要举措。老旧小区改造不仅涉及基础设施的升级和居住环境的改善，还关乎资金的分担机制。根据现行相关政策，老旧小区改造的资金来源通常由政府、居民和社会力量共同承担。
一、老旧小区改造的背景与意义
老旧小区改造是指对建于2000年以前、公共设施落后、居民改造意愿强烈的住宅小区进行综合整治，通常不涉及大规模拆除重建。根据住房和城乡建设部的数据，截至2020年，我国已启动约3.97万个老旧小区的改造，惠及近725万户居民。 改造内容包括基础设施更新（如水、电、气、热管道）、建筑物修缮（如外墙保温、屋顶防水）、公共设施完善（如电梯加装、停车位扩建）以及适老化、无障碍化改造。这些改造不仅提升了居民的居住体验，还拉动了投资，2020年全国老旧小区改造投资近万亿元。
然而，改造资金的筹措是关键问题。国务院办公厅在2020年发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》中明确提出，改造资金应由政府、居民和社会力量合理共担。 其中，居民作为直接受益者，需承担部分费用，这成为居民关注的焦点。
二、住户需承担的主要费用类型
1. 直接出资
居民直接出资是老旧小区改造中常见的费用形式，主要用于支付部分改造项目的费用。根据“谁受益、谁出资”的原则，居民出资通常与改造项目的直接受益程度相关。例如：
• 电梯加装费用：加装电梯是老旧小区改造的重点项目之一，尤其在多层住宅中需求强烈。由于电梯加装直接提升低楼层和高楼层居民的出行便利性，居民通常需要按比例分摊费用。不同城市的收费标准差异较大，以广州为例，2021年《广州市老旧小区改造工作实施方案》规定，电梯加装费用由居民按楼层比例分担，低楼层居民出资较少，高楼层居民出资较多，平均每户出资可能在2万至10万元人民币之间。
• 外墙修缮与保温：外墙翻新、防水处理和保温层加装通常由政府补贴大部分费用，但居民可能需要承担10%-30%的费用。以青岛市顺德花园小区为例，居民出资比例约为总费用的20%，每户平均出资约3000至5000元。
• 其他个性化改造：如室内管道更换、阳台封闭等，若属于居民专有部分的改造，需由居民全额承担，费用因项目规模而异，通常在5000至2万元之间。
2. 住宅专项维修资金的使用
住宅专项维修资金是居民在购房时缴纳或后续补缴的资金，用于房屋公共部分的维护和修缮。在老旧小区改造中，这部分资金常被用于支付公共设施的改造费用，如楼道照明、屋顶防水等。根据政策，居民可通过申请使用维修资金来分担改造费用。
• 补建或续筹维修资金：对于部分老旧小区，尤其是福利分房时期的小区，维修资金可能尚未建立或余额不足。居民需要补缴或续筹维修资金。以北京为例，部分小区要求居民按房屋面积补缴维修资金，每平方米约30-50元，普通住宅（60平方米）需补缴1800至3000元。
• 维修资金的使用限制：维修资金的使用需经业主大会同意，且只能用于公共部分改造，居民专有部分的改造（如室内装修）无法动用此资金。
3. 小区公共收益的让渡
部分小区通过让渡公共收益来抵扣改造费用。公共收益包括小区停车位租金、广告牌收入等。这些收益通常由物业公司或业主委员会管理，可用于支付改造项目的部分费用。例如，沈阳市一些小区将停车位收入用于补贴电梯加装费用，每户居民因此减少约5000元的直接出资。
4. 其他隐性费用
• 临时搬迁费用：在部分改造项目中，如管道更换或外墙施工，居民可能需要暂时搬离，产生租房或临时安置费用。这些费用通常由居民自行承担，视搬迁时间长短，每户可能花费数千元。
• 物业费调整：改造后，小区的物业管理水平可能提升，导致物业费上涨。例如，改造后新增的电梯维护、安保服务等可能使物业费从每平方米1元上涨至2元，增加居民的长期支出。
三、费用分担的具体金额与影响因素
1. 地区差异
不同城市的财政能力和政策支持力度直接影响居民的出资比例。经济发达地区如北京、上海、广州，政府补贴比例较高，居民出资较少；而欠发达地区由于财政支持有限，居民可能需要承担更多费用。例如，青岛市通过“以奖代补”政策，政府补贴高达70%-80%，居民每户平均出资约3000元；而在一些中西部城市，居民出资比例可能高达50%，每户出资可达1万至3万元。
2. 改造内容
改造项目的复杂程度和范围直接决定费用高低。基础类改造（如管道更换）成本较低，居民出资较少；完善类改造（如加装电梯、增设停车位）成本较高，居民出资较多。以重庆两江新区为例，2024年实施方案显示，基础类改造每户居民出资约1000-2000元，而涉及电梯加装的完善类改造每户出资可达5万元以上。
3. 居民协商与意愿
老旧小区改造需经居民协商同意，费用分摊方案通常由业主大会或居民代表确定。如果居民改造意愿强烈，可能愿意承担更高比例的费用；反之，若居民意见不统一，可能导致改造项目搁置或费用分摊方案调整。例如，部分小区因高楼层居民支持电梯加装而低楼层居民反对，最终通过调整出资比例（高楼层多出、低楼层少出）达成共识。
四、政策支持与居民负担的减轻措施
1. 政府补贴与财政支持
中央和地方政府通过专项资金和预算内投资为老旧小区改造提供支持。2025年，国家发展改革委计划在6月底前下达城市更新专项中央预算内投资计划，重点支持基础设施改造。 财政部也鼓励政策性银行提供低息贷款，2020年国家开发银行和中国建设银行承诺提供4360亿元贷款支持改造项目。
2. 金融支持与市场化融资
金融监管总局计划出台城市更新项目贷款管理办法，鼓励银行提供低息贷款，居民可通过贷款分期支付改造费用。此外，部分地区通过发行公司信用类债券或项目收益票据筹集资金，间接减轻居民负担。
3. 税费减免
为鼓励居民参与改造，部分城市对改造项目涉及的税费给予减免，如增值税、所得税等。青岛市通过税费减免政策，将居民出资比例降低约10%。
4. 社会力量参与
社会资本的引入有效分担了居民费用。例如，部分企业通过参与小区公共设施运营（如停车场、充电桩）获取收益，用于补贴改造费用。广州已有918个老旧小区通过引入社会资本完成改造，惠及217.2万居民。
五、居民面临的挑战与应对建议
尽管政策支持力度较大，居民在参与老旧小区改造时仍面临一些挑战：
1. 经济负担：对于低收入家庭，数千至数万元的出资可能构成较大压力。建议政府进一步加大对低收入群体的补贴力度，或推出分期付款方案。
2. 意见分歧：居民对改造内容和费用分摊的意见不一可能导致项目延误。建议社区加强宣传和协商，引入责任规划师或建筑师协助沟通。
3. 透明度不足：部分居民对费用使用缺乏信任。建议建立透明的资金管理机制，定期公开改造项目的资金使用情况。
未来，需进一步完善资金共担机制，加强居民参与和信息公开，以确保改造工程的顺利推进和居民生活质量的持续提升。
