随着城市化和农村建设的快速发展，房屋安全问题日益受到关注。危房，即存在严重结构安全隐患，可能随时倒塌或无法安全使用的房屋，对居民生命财产构成威胁。危房鉴定是评估房屋安全状况、确定是否需要维修或拆除的重要手段。
一、危房鉴定的定义与意义
1. 定义
危房鉴定是指由专业机构或人员通过现场勘查、检测和分析，评估房屋结构安全性和使用功能，判断是否属于危房的过程。根据《城市危险房屋管理规定》（建设部令第129号，2004年修订），危房是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。
2. 意义
• 保障安全：通过鉴定，及时发现并处理危房，防止倒塌事故，保护居民生命财产。
• 指导维修或拆除：鉴定结果为房屋加固、改造或拆除提供科学依据。
• 支持政策实施：危房鉴定是农村危房改造、城市棚户区改造等政策的重要环节，涉及政府补贴和安置。
• 维护社会稳定：妥善处理危房问题，减少因房屋安全引发的纠纷和矛盾。
二、危房鉴定的流程
危房鉴定通常由具有资质的专业机构（如房屋安全鉴定机构）或政府指定的部门（如住房和城乡建设部门）实施。以下是标准流程：
1. 申请鉴定
1）申请人：房屋所有人、使用人、物业管理单位或村委会可提出鉴定申请。农村危房改造中，乡镇政府或村集体可能统一组织申请。
2）提交材料：
• 房屋产权证明或使用权证明。
• 身份证复印件（申请人）。
• 房屋平面图、结构图（如有）。
• 初步安全隐患描述（如裂缝、倾斜）。
3）受理单位：城市房屋提交至当地住房和城乡建设局或指定鉴定机构；农村房屋通常由乡镇政府或县级住建部门受理。
2. 现场勘查
1）勘查内容：
• 外观检查：观察房屋外墙、屋顶、梁柱等是否有裂缝、变形、腐蚀或破损。
• 结构检测：检查承重墙、梁、柱、基础等关键构件的完好性，记录裂缝宽度、长度及分布。
• 环境调查：评估地质条件（如滑坡、地震带）、周边施工影响（如基坑开挖）及使用历史（如超载、改建）。
2）工具与方法：
• 常规工具：卷尺、裂缝观测仪、水平仪、激光测距仪。
• 专业设备：回弹仪（检测混凝土强度）、超声波检测仪（检查内部缺陷）、沉降观测仪。
3）人员要求：由注册结构工程师或具有房屋安全鉴定资质的专业人员实施。
3. 技术检测与分析
1）检测项目：
• 结构承载力：通过取样或无损检测，测算梁、柱、墙体的实际承载能力。
• 材料性能：检测混凝土强度、钢筋锈蚀程度、木材腐朽情况。
• 变形与沉降：测量房屋倾斜度、基础沉降量及不均匀沉降。
2）分析方法：
• 参照《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125-2016）进行定量分析。
• 结合有限元分析软件（如ANSYS）模拟结构受力状态。
3）数据记录：形成详细的检测报告，包括照片、图纸和数据分析。
4. 综合评定
根据现场勘查和检测结果，鉴定机构按照《危险房屋鉴定标准》对房屋进行分级评定（详见第三部分）。评定结果分为：
• A级：结构安全，无需处理。
• B级：局部危险，需维修加固。
• C级：整体危险，需大修或局部拆除。
• D级：整体危房，需立即停止使用并拆除。
5. 出具鉴定报告
1）报告内容：
• 房屋基本信息（位置、建筑年代、结构类型）。
• 勘查与检测结果（裂缝、沉降、材料状况）。
• 危险等级评定及依据。
• 处理建议（维修、加固、拆除）。
2）法律效力：鉴定报告由具有资质的机构盖章，具备法律效力，可作为政府处理、司法诉讼或保险理赔的依据。
3）反馈与公示：鉴定结果需通知申请人，涉及公共安全的危房需向社区或村集体公示。
6. 处理与后续管理
• A级、B级：业主自行或委托专业单位进行维修加固，完成后需复检。
• C级、D级：由政府组织拆除、重建或异地安置，涉及农村危房改造的，可申请补贴。
• 监督管理：住建部门或乡镇政府跟踪处理情况，确保危房问题妥善解决。
三、鉴定危房的标准
危房鉴定的核心标准是《危险房屋鉴定标准》（JGJ 125-2016），适用于砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构及木结构房屋。
1. 危险等级划分
根据房屋危险程度，分为四级：
• A级（安全）：结构能满足正常使用要求，无危险点，房屋整体安全。
• B级（局部危险）：部分构件存在轻微危险，但不影响整体结构安全，可通过维修恢复正常使用。
• C级（整体危险）：主要承重构件（如梁、柱、墙）存在严重损坏，整体结构稳定性差，需大修或局部拆除。
• D级（整体危房）：承重结构已严重损坏，随时可能倒塌，无法保证安全，需立即停止使用并拆除。
2. 鉴定指标
1）承重构件危险性：
• 混凝土构件：裂缝宽度>0.3mm（受力区）或>0.5mm（非受力区），钢筋严重锈蚀（截面损失>15%），混凝土强度低于C15。
• 砖墙：裂缝宽度>2mm，墙体倾斜率>1%，砌体强度低于MU7.5。
• 木构件：腐朽深度>板厚1/3，虫蛀面积>50%，梁端榫卯松动或断裂。
• 钢构件：锈蚀厚度损失>10%，焊缝开裂，构件变形>1/100。
2）基础与沉降：
• 基础裂缝宽度>2mm或沉降量>100mm。
• 不均匀沉降导致房屋倾斜率>0.7%（高层）或>1%（低层）。
3）整体结构：
• 房屋整体倾斜率>1.5%或局部倒塌。
• 承重构件危险点比例>30%（C级）或>50%（D级）。
4）使用功能：
• 屋顶漏水严重，影响居住。
• 门窗变形，无法正常开闭。
• 地坪开裂或沉陷，影响使用安全。
3. 危险点判定
• 危险点：承重构件（如梁、柱、墙）存在严重缺陷，可能引发局部或整体破坏。
• 判定方法：通过现场测量、材料检测和计算分析，确定构件是否达到危险状态。例如，混凝土梁裂缝宽度>0.3mm且伴随钢筋锈蚀，视为危险点。
• 综合评估：根据危险点数量、分布及对整体结构的影响，确定房屋危险等级。
4. 特殊情况
• 地震影响：地震多发地区（如四川、云南）需参考《建筑抗震鉴定标准》（GB 50023-2009），检查抗震设防是否达标。
• 地质灾害：滑坡、泥石流或采空区附近的房屋，需评估地质条件对基础的破坏。
• 历史建筑：文物保护建筑需遵循《文物建筑保护工程勘察设计技术规范》（GB/T 50144-2012），避免破坏历史价值。
四、危房鉴定的注意事项
1. 选择正规机构：委托具有房屋安全鉴定资质的机构（如中国建筑科学研究院或省级住建部门认证单位），检查其营业执照和资质证书。
2. 提供完整资料：提交准确的房屋产权证明、平面图及使用历史，方便鉴定人员了解背景。
3. 配合现场勘查：确保房屋可进入，协助提供水电、改建记录等信息，避免遗漏关键隐患。
4. 关注全面检测：要求鉴定机构对承重构件、基础、屋顶等进行全面检测，必要时使用无损检测设备。
5. 了解鉴定费用：鉴定费用依房屋面积和复杂程度而定，城市房屋约10-20元/平方米，农村房屋约500-2000元/户，需提前确认。
6. 核实鉴定报告：检查报告是否包含详细数据、照片及处理建议，确认盖章有效性。
7. 及时处理结果：根据鉴定等级（B、C、D级）采取维修、加固或拆除措施，避免延误导致事故。
8. 申请政府补贴：农村危房鉴定为C级或D级的，可向乡镇政府申请危房改造补贴，需提交鉴定报告和申请表。
9. 注意法律责任：业主对危房鉴定结果有异议，可申请复核；若拒不处理D级危房，政府可依法强制拆除。
10. 开展定期复检：老旧房屋（建筑年代>30年）或地震后房屋，建议每3-5年进行一次安全鉴定。
通过科学鉴定和规范管理，危房问题能得到有效解决，保障居民安全和生活质量。
