随着房价的持续高企和城市化的推进，购买房产成为许多家庭的重要目标。然而，房贷申请通常需要夫妻双方提供征信报告，若其中一方征信不良，可能导致贷款审批困难甚至被拒，给购房计划带来挑战。根据中国人民银行征信中心数据，截至2025年，全国个人征信系统覆盖超10亿人，征信不良记录（如逾期、欠款）对房贷审批的影响日益显著。
一、征信不良对购房的影响
1. 什么是征信不良？
征信报告由中国人民银行征信中心生成，记录个人信贷行为，包括信用卡还款、贷款记录、担保情况等。征信不良通常指以下情况：
• 逾期记录：信用卡或贷款还款逾期，常见为超过30天未还款。
• 呆账或坏账：贷款长期未还，银行认定为损失。
• 高负债率：信用卡透支或多笔贷款导致负债过高。
• 被列入失信名单：因法院判决未履行还款义务，成为“失信被执行人”。
根据《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》，逾期记录通常保存5年，结清后自动移除；失信被执行人记录需履行义务后移除。
2. 征信不良对房贷审批的影响
商业银行和公积金贷款机构在审批房贷时，通常要求夫妻双方提供征信报告，即使只以一方名义申请贷款。征信不良的影响包括：
• 贷款被拒：银行以风险控制为由，直接拒绝贷款申请。例如，招商银行规定，近2年内连续3次或累计6次逾期记录可能导致拒贷。
• 提高首付比例：部分银行可能批准贷款，但要求更高首付（如50%而非30%），以降低风险。
• 高利率：即使贷款获批，利率可能高于基准利率（如LPR+100基点），增加还款负担。
• 影响贷款额度：征信不良可能导致贷款额度减少，影响购房预算。
3. 夫妻共同贷款的特殊性
夫妻购房通常以家庭为单位评估还款能力，即使贷款仅以一方名义申请，银行仍会审查另一方的征信。这是因为：
• 婚姻法规定：夫妻共同债务需共同偿还，银行需确保整体信用风险可控。
• 收入与负债综合评估：银行会综合夫妻双方的收入、负债和征信，计算家庭债务收入比（DTI，通常要求低于50%）。
因此，一方征信不良可能拖累整个贷款申请，尤其在高房价城市（如北京、上海），银行审批更为严格。
二、夫妻一方征信不良的应对策略
1. 以征信良好一方单独申请贷款
若征信不良一方收入较低或无需其收入支持贷款，可考虑以征信良好一方单独申请贷款。
1）适用场景
• 征信良好一方收入足以覆盖月供（通常月供不超过收入的50%）。
• 家庭无其他大额债务，债务收入比符合银行要求。
• 贷款金额需求较低，首付比例较高。
2）操作步骤
• 确认收入能力：提供工资流水、纳税证明等，证明单独收入可负担贷款。例如，月供1万元需月收入约2万元以上。
• 排除共同债务：确保征信不良一方的债务不列入共同还款（如信用卡逾期未由夫妻共同承担）。
• 签署协议：部分银行要求征信不良一方签署声明，确认不参与贷款还款。
3）注意事项
• 房产归属：单独申请贷款的房产登记可能仅以申请人名义，需提前协商夫妻共有产权问题。建议在房产证上添加双方名字，明确共有权。
• 贷款额度限制：仅以一方收入申请，贷款额度可能减少。例如，上海某银行规定，单人申请贷款额度最高为月收入的100倍。
• 地区差异：部分城市（如广州、深圳）允许单独申请，但需额外提供婚姻证明或公证。
2. 修复征信不良记录
若时间允许，可通过修复征信改善贷款条件，需3-12个月甚至更长时间。
1）修复方法
• 还清逾期欠款：尽快结清信用卡或贷款逾期，联系银行更新征信记录。
• 减少负债：降低信用卡使用率（建议低于30%），偿还高息贷款，优化债务收入比。
• 消除错误记录：若征信报告存在错误（如银行误报逾期），可向征信中心申请异议处理，15-20个工作日内可更正。
• 避免新逾期：保持按时还款，积累良好信用记录。
2）时间要求
• 轻微逾期（如1-2次短期逾期）：还清后3-6个月，银行可能放宽审批。
• 严重逾期（如连续6次以上）：需还清后1-2年，部分银行要求5年内无逾期记录。
• 失信被执行人：需履行法院判决，移除黑名单后至少1年。
3）注意事项
• 提前规划：修复征信需时间，建议购房前6-12个月开始整改。
• 咨询银行：不同银行对征信要求不同，可提前咨询具体政策。
• 避免频繁查询：多次查询征信可能被银行视为高风险，影响审批。
3. 选择宽松贷款产品或机构
部分银行或贷款产品对征信要求较低，适合征信不良家庭。
1）公积金贷款
• 特点：公积金贷款由各地住房公积金管理中心审批，征信要求相对宽松，通常允许轻微逾期（如近2年累计不超过6次）。
• 条件：夫妻至少一方连续缴纳公积金6-12个月，贷款额度基于缴存基数（通常低于商业贷款）。
• 优势：利率低（2025年5年期以上公积金贷款利率约为3.1%），月供压力小。
• 局限：贷款额度较低（如北京单人最高80万元），需较高首付。
2）非银行金融机构
• 特点：部分小额贷款公司或担保公司提供“次级贷款”，对征信要求较低，但利率较高（年化8%-12%）。
• 风险：高利率增加还款负担，需谨慎选择正规机构，避免高利贷。
• 建议：作为短期过渡方案，待征信修复后转为银行贷款。
3）地方性银行
• 特点：中小银行（如城市商业银行）审批较灵活，可能接受轻微征信问题。
4. 增加首付或引入担保
通过提高首付比例或引入担保人，降低银行风险，增加审批通过率。
1）提高首付
• 原理：首付比例越高，贷款金额越低，银行风险减小。例如，首付从30%提高至50%，可弥补征信不足。
• 适用场景：家庭有较多存款，或可通过亲属借款筹集首付。
2）引入担保人
• 原理：由信用良好、收入稳定的亲属（如父母）作为担保人，承诺在违约时承担还款责任。
• 条件：担保人需提供征信报告、收入证明，通常要求年龄低于60岁。
• 风险：担保人需承担连带责任，需谨慎选择。
5. 全款购房或替代方案
若贷款受阻，可考虑全款购房或其他替代方案。
1）全款购房
• 适用场景：家庭存款充足，或可通过出售资产、亲属资助筹集全款。
• 优势：无需征信审查，交易流程简单。
• 局限：资金压力大，可能影响家庭其他开支。
2）购买免征信房产
• 类型：部分小产权房、商住两用房或拍卖房无需银行贷款，征信要求低。
• 风险：小产权房产权不完整，商住两用房居住成本高，需仔细评估。
• 建议：咨询专业律师，确保交易合法性。
3）租购结合
• 方式：先租房居住，待征信修复后再购房，或选择“以租代购”项目（如部分开发商提供的分期付款房源）。
• 优势：缓解短期资金压力，争取修复时间。
• 局限：需支付租金或分期费用，总体成本可能较高。
三、注意事项与风险提示
1. 法律与产权问题
• 夫妻共有财产：即使单独申请贷款，房产通常认定为夫妻共有财产。建议在房产证上注明双方名字，避免未来纠纷。
• 婚前婚后区别：婚前购房以个人名义申请，房产属个人财产；婚后购房需明确产权归属。
• 公证协议：可通过公证明确贷款与还款责任，避免征信不良一方影响产权。
2. 避免非法中介
部分中介宣称可“洗白征信”或“代办贷款”，实为诈骗或违规操作，可能导致：
• 征信记录恶化（如伪造资料被银行拉黑）。
• 经济损失（如高额中介费）。
• 法律风险（如涉及伪造证明触犯刑法）。
• 建议：选择正规银行或公积金中心，必要时咨询律师或专业贷款顾问。
3. 长期规划
• 征信管理：购房后，保持按时还款，积累良好信用，为未来贷款或 refinancing 打基础。
• 财务规划：合理控制家庭开支，避免新增债务，确保房贷还款稳定。
• 政策关注：关注各地购房政策（如首付比例、利率调整），选择最佳购房时机。
购房是家庭的重要决策，面对征信问题，夫妻应加强沟通，合理规划财务，必要时寻求专业帮助。
